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por Constanza Subijana

Constanza Subijana aplica un nuevo concepto de Venta Inmobiliaria.

Constanza Subijana

Licenciada en Derecho y con un  MBA por el Instituto de Empresa inicia su andadura profesional en el mundo de la Banca.

Tras varios años dedicada al mundo financiero cambia su residencia a Irlanda, país donde las técnicas de venta del Home Staging están ya consolidadas, así que decide dar un nuevo rumbo a su carrera profesional, dedicándose por entero a esta actividad.

Después de adquirir la formación necesaria, funda HS Decor y comienza a colaborar con agencias y con propietarios de viviendas en alquiler y venta adquiriendo experiencia en el sector.

Tras volver a España de nuevo, continua su labor como Stager.

Es una de las socias fundadoras de la Asociación de Home Staging de España, creada en 2013. 

 

 

Blog de admin

Home Staging en el Salón

Sáb, 12/17/2011 - 18:28 -- admin

Los Stagers saben que el salón, junto con la cocina y el baño es una de las estancias claves y a la que mayor atención prestan los potenciales compradores.

Debe ser mostrado luminoso, amplio y cubriendo las expectativas de tener una zona de estar y ver la televisión.

En primer lugar debe tener las paredes en perfecto estado, pintadas en colores neutros y nada estridentes. El suelo , si es de madera y merece la pena, deberá ser limpiado y abrillantado. Si estuviese en malas condiciones o fuera de baldosas cuyo cambio requiriese mucha inversión, siempre podrán ser “escondidos” bajo unas alfombras de sisal o en moquetas de bajo coste, sencillas, que cubran la estancia.

En cuanto al mobiliario, yo sugiero poner un sofá de las medidas adecuadas, en tonos claros, con almohadones y accesorios de color. Si el sofá fuese antiguo, o estuviese en malas condiciones, conviene cambiarlo. Otra opción mas barata es comprar una funda neutra en alguna tienda especializada ( en el Kilo Internacional http://www.ka-international.com venden uno que cubre hasta sofás de 3 plazas y que se adapta a cualquier estilo de sofá).

Es importante enseñar la casa de día,  con las cortinas abiertas para potenciar la entrada de la luz.

Si se tuviera chimenea y fuera invierno, esta debe estar encendida, ya que así se muestra que funciona correctamente ademas de dar calor y valor a la estancia. Si no funcionara, siempre se puede adornar por un grupo de velas encendidas.Salón

Una mesa de centro despejada, con algún libro que invite a la lectura y algún accesorio tipo florero o vela ( siempre encendida, dando olor) serán un plus que den calidez a la habitación.

Si hubiera biblioteca, esta deberá tener libros o adornos, pero no estar llena a rebosar, para que no de sensación de abigarramiento, sino que parezca despejada y espaciosa.

Si el comedor estuviese integrado en la misma estancia, deberá ocupar un espacio diferenciado. Esto se puede lograr mediante la colocación de alfombras en cada uno de los espacios, para separarlos visualmente.

Si la mesa no fuese muy bonita o estuviese en malas condiciones siempre se puede “esconder” bajo una tela lisa, a modo de faldón, como si fuese una mesa de camilla. De hecho, un truco para enseñar una casa que estuviese vacía seria  colocar una mesa de jardín de plástico, ( que son muy baratas) pero cubiertas por una tela y vestida con una vajilla sencilla y con vasos de colores bonitos, como recreando una comida informal pero con accesorios actuales. Estos pueden ser adquiridos a muy bajo coste ( ver post  “Low Cost Deco” ), pero lograr un escenario  perfecto.  

" Low Cost" Deco

Sáb, 12/17/2011 - 18:11 -- admin

Ya os he avanzado en blogs anteriores que soy partidaria de crear ambientes de base neutra y aportar color a golpe de accesorios...

Afortunadamente, hoy en día existen cantidad de tiendas “low cost” en decoración que cuentan con accesorios muy bien logrados y muy actuales a muy buenos precios. De esta manera es muy fácil actualizar el look de una casa adaptandolo a su línea de decoración, gastándonos poco dinero.

Por ejemplo, en un salón, con un sofá en tono neutro, como un gris, blanco, beige, es muy fácil poner un pleid o manta de adorno, almohadones de colores en línea con la vivienda.  Tiendas tipo Ikea http://www.ikea.es, Zara Home http://www.zarahome.com, Casa http://www.casashops.com/es/home.htmlO loja do Gato Preto http://www.alojadogatopreto.com o incluso Carrefour http://www.carrefour.es tienen muchos productos baratísimos muy bien logrados.

Almohadón de plumas de Zara HomeEn época de rebajas hay verdaderos chollos y es el momento de aprovechar para hacerse con uno de estos almohadones ribeteados con plumas de Zara que me encantan!

Para las mesas auxiliares en Zara Home existe una gran variedad de lámparas de mesa muy modernas, con pies de aluminio, de cristal, madera... En Better and Best existe también una gran variedad de lamparitas de todos los estilos y a muy buenos precios. Las de madera decapada son mi último descubrimiento, estoy deseando hacerme con alguna...

Aunque soy partidaria de las flores frescas, las artificiales son una gran solución, y sobre todo ahora que hay un gran avance y es difícil a veces distinguir las artificiales de las de verdad! Antes me costaba encontrar flores artificiales que no parecieran salidas de un Todo a 100 ( con mi respeto a estos establecimientos que realizan una gran labor, aunque no en estilismo!!) Ahora gracias a SIA http://www.sia-homefashion.com/, Ikea o Pórtico http://www.portico.es, es fácil encontrar una gran variedad que colocar en esquinas de la vivienda creando pequeños rincones con encanto... En Ikea hay multitud de jarrones de cristal de todos los tamaños que se pueden adaptar a cualquier lugar.

En los dormitorios,  almohadones, colchas que cambiar por temporadas, espejos, cuadros, alfombras para pies de la cama son los accesorios que pueden cambiar un “total look” en pocos minutos y por muy poco dinero...

La cocina es otra de las estancias que se pueden beneficiar del low cost para cambiar su look. Una cocina con azulejos antiguos, pueden ser pintados por poco dinero con una pintura especial ( ya no hace falta picar y cambiar los azulejos!).

Despejar las encimeras, colorar accesorios de cocina vanguardistas estratégicamente escogidos, lamparas tipo Kartell http://www.kartell.it para dar un toque divertido y sillas vintage pueden lograr un look divertido y actual que no pasa desapercibido...

Home Staging y las estaciones del año

Mié, 12/14/2011 - 19:10 -- admin

Ahora que nos encontramos en plena época navideña, muchos os preguntareis si conviene enseñar la casa decorada con motivos navideños/festivos  o no,  y , en mi opinión, y en la mayoría de los Stagers americanos, la respuesta es que si, siempre y cuando se eviten los motivos religiosos.

No por nada, sino porque puede que haya visitantes que profesen una religión diferente  a la de los propietarios de la vivienda en venta, y pueden psicológicamente, tener una sensación de rechazo inicial. Así que una decoración neutra no será ofensiva ni planteara problemas.

Una casa ha de parecer “vivida”, uno ha de imaginarse viviendo allí,  de las casas también se desprende vida. Y una decoración, por ejemplo navideña, cuidada y adecuada, puede potenciar esa atmósfera de vida creando un ambiente especial.

La decoración ha de adaptarse a las características de la vivienda. Si nos encontramos en una casa moderna, una decoración en colores plateados, puede ser muy sofisticada.

Una casa en la montaña, puede ser presentada con decoración de pinas, coronas de ramas de pino, potenciando un ambiente rústico tan propio de la naturaleza.

Ambientación para Home Staging

Con el paso de las estaciones, la decoración ha de variar. Si nos encontramos comenzando en el otoño, adornos inspirados en la naturaleza o en tonos anaranjados puede ser ideal...

Ambientación de Home Staging

En épocas veraniegas un simple ramo de flores frescas puede dar mucha vida a la vivienda.

Ramo de flores

Y cómo no, en las casas con jardín, es importantísimo enseñarlo cuidado, ya que revalorizará el valor de la casa en su conjunto.

Jardín

Estilos de decoración

Mié, 12/14/2011 - 18:58 -- admin

Cuando un Stager se embarca en un nuevo proyecto, lo primero que hace al visitar la vivienda a la venta es analizar qué tipo de vivienda es, su contexto , situación, funcionalidad y a qué tipo de potencial comprador le debe ir dirigida la venta para enfocar la decoración de la misma de la manera mas eficaz.

Si bien, como siempre insisto, la decoración ha de ser neutra, no se decora igual una vivienda en la montaña con vistas a una estación de esquí que una vivienda en Ibiza.

En la primera vivienda la decoración irá encaminada a ser mas cálida, acogedora, con chimeneas y mantas de pelo en los sofás, mientras que la segunda deberá presentarse como fresca, con telas ligeras, suaves, colores mediterráneos etc.

Meridith Baer , una de las Stager americanas con mayor éxito, cuenta con diferentes lineas de decoración que se adaptan a cada una de las casas que ha de decorar para ser vendida. Clásico, contemporáneo, europeo, mediterráneo, lofts, casas de playa etc....

Cuando el potencial comprador visite la casa, deberá aparte de gustarle la casa en sí, ( la estructura) sentirse cómodo e imaginarse viviendo allí, por lo que la decoración va a ser vital para vender, además,  un estilo de vida.

Un loft moderno invita a imaginar a gente joven, moderna, cosmopolita, etc.., por lo que la decoración deberá ser como tal, moderna y mezclando varios estilos.

Un piso en una zona residencial joven deberá ser decorado con muebles jóvenes, frescos, luminosos, logrando una decoración contemporánea.

Una casa en la playa o con amplias zonas exteriores, deberá de sacar partido a estos, mostrándolos de una manera atractiva, ya que el valor añadido que aportan es importantísimo a la hora de negociar el precio. Quién se podría resistir a estos jardines?

 

 
Hill Street Residence modern landscape
 

Como maximizar los espacios

Lun, 11/28/2011 - 15:39 -- admin

No nos cansamos de repetir que uno de los pilares del Home Staging es presentar espacios amplios y luminosos... Eso es muy fácil en casas que ya de por si son grandes, pero que pasa con pequeños apartamentos o casas con muchas pequeñas habitaciones?

Como Stager, uno ha de presentar al propietario soluciones que sean asequibles, ahí esta el quid de la cuestión, y derribar muros ya supone meterse en muchos gastos, que muchos propietarios no van a querer afrontar.

Es por eso que un buen Home Stager debe tener la habilidad de crear de manera asequible ambientes que no parezcan demasiado pequeños, pero cómo?

Para empezar hay que pensar en una distribución lógica del mobiliario. Es indispensable conocer la casa, ver a que horas hay luz y por que ventanas, y ver cual es la funcionalidad mas óptima para cada espacio. Por ejemplo, en un salón con varios ventanales si queremos instalar una zona de lectura lo optimo seria instalarlo cerca de una ventana por la que entre la luz. Una chimenea siempre nos va a llevar a crear un ambiente de relajación alrededor suya, etc.

En segundo lugar, hay que tener en cuenta que a pesar de que  las estancias deben estar amuebladas, un exceso de muebles puede entorpecer el paso de los potenciales clientes y crear un ambiente demasiado abigarrado que haga parecer la estancia mas pequeña. Por eso yo recomiendo eliminar muebles. Por ejemplo, un salón que cuenta con un sofá, una mesa de centro, alguna mesita auxiliar, puede contar con unas butacas u otro sofá si el espacio lo permite, sinó, mejor dejarlo como está.

Colgar una tv plana en la pared ahorra espacio, muebles pequeños como sofás de dos plazas, butacas de pequeñas dimensiones, o puffs, mesas auxiliares pequeñas, lámparas de pie, pueden lograr que el ambiente cuente con todas las comodidades necesarias, pero sin ocupar mucho espacio y dejando un paso fluido.

Las mesas de comedor en casas pequeñas, basta con que sean capaces de acoger a 4 comensales. Hay en el mercado un montón de opciones de mesas extensibles, lo cual es una idea buenísima, ya que a diario una mesa en el comedor no se usa mucho y por lo tanto no es necesario que ocupe mucho espacio de la estancia.

En las cocinas existe la posibilidad de instalar mesas pegadas a la pared, que se pueden abatir permitiendo usos puntuales, como un desayuno rápido o mesa auxiliar de apoyo si fuera necesario.

En las habitaciones, cuando se cuenta con poco espacio, una buena idea es instalar camas que no sean de grandes dimensiones, como por ejemplo una cama de 1,35 en vez de 1,50. Una vez vestida, con almohadones y mantas o pleids de adorno, pueden crear un ambiente cálido, relajante que enganche emocionalmente al cliente sin tener muy en cuenta que no es demasiado grande.

Otra buena idea cuando no se cuenta con demasiado espacio en las habitaciones y no se dispone de mucho armario, es colocar un arcón bajo el colchón, lo que permite un almacenamiento extra muy útil.

El color del mobiliario también influye y utilizar maderas claras, de haya o decapadas en blanco ayudan a que el ambiente no parezca demasiado cargado.

En cuanto a los textiles, también es importante que no sean colores muy chillones o vistosos. Yo soy partidaria de volver a la gama de los neutros y luego dar toques de color en los accesorios, ya que van a resaltar los ambientes pero sin “cargarlos” demasiado. Una cama vestida con una colcha beige o blanca, que cuenta con unos almohadones en tono tostado va a quedar siempre bien, y ya que la cama suele ser de grandes dimensiones no va a resaltar tanto como si estuviera vestida con un color oscuro que visualmente ocupara toda la atención de la habitación.

La utilización de espejos, tan de moda por cierto últimamente, puede lograr duplicar no solo la sensación visual de que la habitación es mas grande, sino también la luz.

Las puertas correderas en vez de las que se abren, son una solución cada vez mas utilizada por gente que ha visto en ellas la solución para estancias como cuartos de baño etc. A mi me encanta por ejemplo unir la cocina con el comedor con una puerta corredera, cuando se usa se abre ampliando el espacio y cuando se quiere evitar olores de cocina o ruidos, se cierra y ya está.

Seguro que todos hemos visto viviendas antiguas con ventanales cubiertos por cortinones de telas pesadas, y de colores fuertes, que no solo dan mucha solidez al espacio sino que restan luz. Yo soy partidaria de colocar o unos visillos ligeros que dejan pasar la luz tamizándola o unos estores modernos, lo cual además de dar mucha mas ligereza tienen un aspecto mucho mas moderno y neutro.

A la hora de seleccionar los materiales de la estancia a decorar, el elegir cristal en vez de madera proporcionará también una mayor sensación de amplitud.

Es decir, que existen muchos trucos que de aplicarse bien, pueden lograr que los ambientes parezcan mucho mas equilibrados, amplios y relajantes, lo cual es vital a la hora de vender una casa.

Espacios

Dom, 11/20/2011 - 15:08 -- admin

La mayoría de las viviendas dispone de una serie de estancias básicas, que todo comprador esta esperando encontrar cuando visita una vivienda a la venta. Un salón, un comedor, dormitorio/s, baño/s y cocina. Hay gente que por gustos/aficiones/ritmo de vida, prescinde de alguna de estas estancias como tal, para darle otra utilidad. Por ejemplo, hay gente que usa el comedor, como despacho, o como otro cuarto de estar, o en el caso de que se desarrolle alguna actividad profesional en la vivienda, como oficina, sala de exposición, showrooms, etc.

Hay que tener esto en cuenta porque en estos casos, se deberá adecuar la vivienda a las expectativas de los potenciales compradores, y habilitar las estancias con su finalidad original.

Un buen stager sabrá establecer una buena distribución de las estancias, su funcionalidad y al mismo tiempo, amueblarla con muebles de dimensiones proporcionados y con una decoración neutra.

Ese despacho o sala de reuniones junto al salón deberá de desaparecer y en su lugar, acomodar una mesa y sillas de comedor.

Las habitaciones destinadas a dormitorios, así deberán parecerlo, salvo que la vivienda cuente con numerosas estancias y se pueda destinar alguna de ellas a cuarto de juegos, salas de estudio, etc..., ya que pueden dar ideas al potencial comprador de otros usos alternativos y, por lo tanto, del potencial de la vivienda.

Un dormitorio infantil, deberá, durante el periodo de venta de la casa, adoptar un aspecto mas neutro, y prescindir de colores muy infantiles y marcados, ( como el rosa, amarillo, azulito, paneles infantiles decorativos, etc.) para dar paso a paredes mas neutras, acoger el mobiliario standard, como una cama, armario para la ropa, butaca o silla de adorno, y si cupiera con holgura,  alguna zona de estudio.
Los juguetes, pósters, etc..., deberán ser apartados, recogidos y almacenados en armarios o un trastero, con el fin de no distraer la atención del comprador sobre los focos importantes de la casa.

Asimismo, las habitaciones que a veces no se usan y acaban acogiendo cajas y ropas  asemejándose a pequeños trasteros, deberán de ser recogidas, reorganizadas y transformadas en un dormitorio de invitados, sala de estar adicional, sala de juegos, etc., lo cual da un valor añadido a la vivienda muy superior al que proporciona un trastero.

No tenemos que olvidarnos de la zona exterior de la casa, jardines, terrazas, etc..., que también deberán de ser reorganizados, y si hubiera algún columpio o articulo infantil deberá de ser recogido.

El garaje, que muchas veces acaba pareciendo un trastero almacenando cajas etc..., deberá ser organizado y ser destinado a tal función. Deberá de mostrarse con vehículos y , si todavía quedara espacio, organizar un buen sistema de almacenaje donde mostrar herramientas de trabajo, que hará las delicias del sector masculino que visite la vivienda.

En resumen, hay que mostrar al cliente lo que espera encontrarse, una vivienda que cuenta con todas las estancias básicas y bien distribuidas, para que pueda hacerse fácilmente una idea de como podría instalarse.
Hay potenciales compradores que son capaces de abstraerse de lo que están viendo y visualizarse a ellos mismos viviendo en esa vivienda y con las dimensiones correctas. Pero hay otros compradores a los que les cuesta ver o hacerse a la idea de las dimensiones de la vivienda y les resulta muy útil ver la vivienda bien distribuida para comprobar que esa vivienda responde a sus necesidades.

Home Staging Tips

Dom, 11/20/2011 - 14:28 -- admin

Muchas de estas técnicas no son costosas en cuanto a dinero. Ordenar una habitación,  retirar muchas cosas que no aportan valor, liberar el espacio de demasiados muebles, no requiere dinero, salvo tiempo y esfuerzo, pero es tal la mejora desde el punto de vista visual que quizás sea lo que mayor “retorno” produzca en comparación con su inversión. ( Mas tarde hablaremos del retorno de la inversión aplicado al Home Staging).

Los Stagers suelen coincidir en los siguientes pasos, ordenar, despersonalizar, neutralizar, arreglar, mejorar, y finalmente realzar mediante pequeños detalles que acaban de “enganchar” al cliente.

Uno de los objetivos del Home Staging es facilitar al comprador la visualización de las diferentes estancias ( salón, comedor, dormitorios, etc) y las dimensiones de los mismos, colocando los muebles de la mejor distribución posible y con las medidas acorde al espacio. Muchos muebles pueden crear una sensación de abigarramiento y de que la habitación no da de si, por lo que es mejor, que haya menos muebles pero bien colocados.
Asimismo, se aplican “reglas” como la de no colocar muebles que entorpezcan las entradas a las habitaciones ( genera en el cliente una sensación de incomodidad y de que pequeña es la habitación), estudiar circuitos fluidos de paso por las estancias, colocar muebles de menores dimensiones en habitaciones mas pequeñas ( camas de 1,35 en vez de 1,50 si queremos “vender” una habitación pequeña como “doble”) etc.

Una vez reorganizadas las estancias, se deben arreglar todos esos desperfectos que generan una sensación de que “hay que meterse a hacer obras”. A veces una mano de pintura, un carpintero que arregla puertas o ventanas que no cierran bien, o una buena limpieza en profundidad en banos y cocinas, pueden hacer que parezca como nuevo.

Tras esta fase de arreglos y de neutralización,  se ha de generar el efecto final de potenciar la vivienda, lograr enganchar al comprador mediante la colocación de elementos o accesorios, como atrezzo, que inviten al comprador a pensar en lo cómodo que se debe estar leyendo en ese butacón junto a la chimenea, o quedarse a comer en esta cocina en la que huele tan bien a café...
Estos toques finales generan en el subconsciente del comprador una sensación positiva que termina de convencerle de que esa es la casa que tiene que comprar.

Introducción al Home Staging

Dom, 11/13/2011 - 21:59 -- admin

Partiendo de su traducción, Home Staging se puede definir como “Puesta en Escena de una Casa” . Consiste en preparar una residencia privada para su venta, para hacerla mas atractiva al mayor numero de potenciales compradores.

Este es un punto fundamental y el que justifica la contratación de un Home Stager profesional.  La mayoría de las veces nos cuesta diferenciar lo que es nuestro “hogar” ( con nuestro gusto en materia de decoración impreso, los recuerdos y vivencias familiares y las particularidades propias de cada familia) con lo que es un inmueble a la venta. Ahora no tenemos un hogar, tenemos un producto al que hay que sacar el mayor partido, y de la manera mas profesional y estratégica posible.

De ahí que muchas veces cuando visitamos viviendas a la venta, se nos presenten como el hogar que es , de la familia X, con las fotos familiares, el retrato tan entrañable de la abuela a la que adoran, o las figuras africanas traídas de la luna de miel. No nos damos cuenta de que desde que ponemos nuestra casa a la venta, nuestra casa es un producto, ( quizás el mayor activo del que dispongamos en nuestra economía familiar) y ha de presentarse como tal, como un activo neutro y no como un cumulo de experiencias familiares por las cuales nadie va a pagar un duro de mas.

Un Home Stager profesional será capaz de aportar neutralidad a la vivienda, y no tendrá reparos en descolgar dicho retrato de la abuela, si con ello gana modernidad a la estancia, haciéndolo más apto para un publico también juvenil. Y retirará las figuras africanas, sabiendo que a quien visite la casa y le vaya la estética vintage ( tan de moda, por cierto) , no se le frunza el ceño... 

Todos estos cambios son temporales, en cuanto la familia se traslade a su nuevo domicilio el retrato de la abuela y las figuras aparecerán y aportarán su valor sentimental a la familia, pero mientras tanto, estarán guardados de manera que no distraigan la atención de los potenciales compradores sobre la vivienda.

En otros países, como EEUU, Canadá, etc., los propietarios que ponen a la venta su casa, contratan los servicios de un Stager profesional como quien contrata a un agente inmobiliario o un abogado. De hecho, en muchas agencias inmobiliarias disponen dentro de su personal de un Home Stager que se encarga de preparar las casas que tienen en su portfolio para poder obtenerles el mayor partido. Cuanto antes se venda una vivienda y por mayor precio, mucho mejor, tanto para el propietario como para la agencia.

En estos tiempos difíciles en cuanto a la venta de las viviendas se refiere, el Home Staging es la solución mas efectiva que se puede aportar a quien tenga necesidad de vender una casa.  Ahora los compradores tienen la sartén por el mango, saben que hay muchísimas viviendas en el mercado, y son exigentes en cuanto al producto y al precio.
Saben que si no les gusta tu vivienda cuando la vean, tienen otras muchas a su disposición. Es por eso que hay que ser estratégico y presentar tu casa con una ventaja competitiva frente al resto de viviendas en el mercado.

Si cuando vendemos nuestro coche lo llevamos a lavar, le quitamos los golpes en el taller y ponemos ambientador, cómo no vamos a hacer lo mismo con nuestra casa?  especialmente cuando su precio es mucho mayor y lo que tenemos en juego es mucho mas importante?

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